宅建Step.3過去問演習編講座【平成24年度試験　令和６年受験用】

★5.0(1)

概要

• [Step.3]の受講方法

  4分

[Step.3]過去問演習編は、『年度別本試験過去問』を解き、それを素材に勉強の最終確認をする段階です。
まずは『問題編PDF』をダウンロードし、時間制限（２時間）を守って解答します。次に自己採点です。
続いて『解説編PDF』をダウンロードします。復習には、２つの方法があります。
(1)解説動画を見る方法
(2)『解説PDF』を読む方法
両方を組み合わせて効率的に勉強しましょう。

各選択肢には「過去問分析表」が付いています。これを使えば、[Step.1]基本習得編に戻って基礎知識を確認したり、[Step.2]実戦応用編に戻って類題をまとめて解く、という復習方法も可能です。
教材を立体的に活用し、得点源を作っていきましょう。

• 問１　虚偽表示

  5分

意思表示のうち「虚偽表示」に関する問題。「第三者」＝「その表示の目的につき法律上の利害関係を有するに至った者」に当たるかどうか。利害関係の有無・強弱を考えて解答します。

• 問２　代理

  4分

代理に関する問題。「代理人の行為能力」、「代理行為の瑕疵」、「双方代理」、「復代理」について問われています。

• 問３　民法に規定されているもの

  1分

「民法の条文に規定されているかどうか」を問う問題は、民法改正を控えた平成24年～29年の６年間に渡り出題されました。令和２年に改正民法が施行されたため、今後この形式で出題される可能性は低いです。ここでは、改正後の民法に合うように問題を修正して掲載しています。

• 問４　無権代理

  4分

無権代理に関する問題。「追認」、「無権代理人が本人を相続した場合」、「本人が無権代理人を相続した場合」について問われています。

• 問５　請負【問題不成立】

  0分

令和２年施行の民法改正により、本問で題材となった判決文は、検討する必要のないものとなりました。判決文をベースにした問題ですから、文章を書き換えるわけにもいきません。よって、本問を勉強する必要はありません。ここでは、参考のため、出題当時の姿のままで掲載しました。

• 問６　物権変動と対抗問題

  8分

物権変動と対抗問題に関する問題。「時効完成前の第三者」、「賃貸人たる地位の移転」、「契約締結日時の先後」、「背信的悪意者」について問われています。

• 問７　抵当権（物上代位）

  7分

抵当権（物上代位）に関する問題。「賃料に対する物上代位」、「火災保険金に対する物上代位」について問われています。

• 問８　債務不履行

  5分

債務不履行に関する問題。「契約準備段階での説明義務違反」、「金銭債務の特則」、「法定利率」などについて問われています。

• 問９　不法行為（使用者責任）

  5分

不法行為（使用者責任）に関する問題。「使用者責任の性質」、「被害者が死亡した場合」、「使用者の被用者に対する求償」、「過失相殺」について問われています。

• 問10　相続

  6分

相続に関する問題。登場人物の関係を図に描き、法定相続人の決定→法定相続分の決定→代襲相続、と順に考えていきます。

• 問11　借地借家法（借地）

  6分

借地借家法のうち借地に関する問題。「借地権の対抗要件」、「建物滅失時の対抗要件」、「一時使用目的借地権」について問われています。

• 問12　借地借家法（借家）

  6分

借地借家法のうち借家に関する問題。定期建物賃貸借と普通建物賃貸借の比較が求められています。具体的論点は、「造作買取請求権を排除する特約」、「借賃増減請求権に関する特約」、「契約の成立・更新」、「中途解約」です。

• 問13　区分所有法

  3分

区分所有法に関する問題。「共用部分の変更や管理」、「管理者の権限」、「共用部分の利益・負担」について問われています。

• 問14　不動産登記法

  5分

不動産登記法に関する問題。「代理権の不消滅」、「区分建物の表題登記（申請者）」、「収用による所有権移転の登記」などについて問われています。

• 問15　国土利用計画法

  4分

国土利用計画法の「事後届出」に関する問題。「届出事項」、「面積要件」、「当事者が国等である場合」、「届出期間」について問われています。

• 問16　都市計画法

  3分

都市計画法に関する問題。「予定段階での制限」、「都市計画の決定・変更の提案」、「市町村による都市計画の決定」、「地区計画区域内の建築等の届出等」について問われています。

• 問17　都市計画法（開発許可）（組合せ問題）

  2分

都市計画法のうち「開発許可」に関する組合せ問題。「開発許可の要否」フローチャートを使えば、カンタンに正解を導くことができます。

• 問18　建築基準法

  2分

建築基準法に関する問題。「適用の除外」、「建築確認」、「居室の開口部」について問われています。

• 問19　建築基準法

  2分

建築基準法に関する問題。「建蔽率」、「建築物の高さの限度」、「敷地面積の最低限度」、「建築協定」について問われています。

• 問20　盛土規制法

  2分

盛土規制法に関する問題。「完了検査」、「許可に付す条件」、「報告の徴収」、「造成宅地防災区域の指定」について問われています。

• 問21　土地区画整理法

  3分

土地区画整理法に関する問題。「土地区画整理組合の解散」、「土地区画整理事業を施行できるエリア」、「保留地」、「土地区画整理組合の組合員」について問われています。

• 問22　農地法

  2分

農地法に関する問題。「農地の定義」、「無許可行為」、「４条許可：市街化区域内の特例」、「一時的な転用」について問われています。

• 問23　所得税

  2分

所得税に関する問題。「3,000万円特別控除」、「居住用財産譲渡の軽減税率」について問われています。

• 問24　不動産取得税

  2分

不動産取得税に関する問題。「免税点」、「課税標準（住宅の特例）」、「課税標準（宅地の特例）」、「家屋の新築」について問われています。

• 問25　不動産鑑定評価基準

  1分

不動産鑑定評価基準に関する問題。「価格形成要因」、「取引事例比較法」、「原価法」について問われています。

• 問26　免許の基準（欠格要件）

  6分

免許の基準（欠格要件）に関する問題。「懲役刑」、「罰金刑」、「拘留刑」、「科料刑」という刑の種類による区別を正確に押さえておく必要があります。

• 問27　免許

  3分

宅建業者の免許に関する問題。「廃業等の届出」と「自ら貸主・転貸主となる場合」について問われています。

• 問28　広告に関する規制

  3分

広告規制に関する個数問題。「自ら貸主・転貸主となる場合」、「契約締結時期の制限」、「誇大広告（広告媒体）」、「広告開始時期の制限」について問われています。

• 問29　媒介契約

  4分

媒介契約に関する問題。「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」についてそれぞれ問われています。しっかり比較・整理しておきましょう。

• 問30　重要事項説明書（35条書面）

  3分

重要事項説明書に関する問題。「住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨」、「供給施設・排水施設の整備状況」、「石綿の使用の調査結果が記録されているときは、その内容」、「耐震診断を受けたものであるときは、その内容」について問われています。

• 問31　契約書面（37条書面）

  4分

37条書面に関する問題。「手付金等の保全措置の概要」、「宅地又は建物を特定するために必要な表示」、「引渡しの時期」などについて問われています。

• 問32　重要事項説明書・契約書面

  4分

重要事項説明書と37条書面に関する問題。両者の役割や交付タイミングの違いをしっかり整理しておきましょう。

• 問33　営業保証金

  3分

営業保証金に関する問題。「有価証券の評価」、「供託すべき供託所」、「供託する金額」、「供託所等の説明」について問われています。

• 問34　手付（個数問題）

  5分

手付に関する個数問題。「手付金等の保全措置」と「手付貸与による契約誘引の禁止」について問われています。

• 問35　報酬（組合せ問題）

  4分

報酬に関する組合せ問題。土地付中古別荘の売買契約について、売却の代理の依頼を受けた宅建業者と購入の媒介の依頼を受けた宅建業者の報酬について問われています。

• 問36　宅建士

  3分

宅建士に関する問題。「専任宅建士の人数が不足した場合」、「専任宅建士の必要人数」、「変更の届出（専任宅建士の氏名）」、「事務禁止処分」について問われています。

• 問37　クーリング・オフ

  6分

クーリング・オフに関する問題。「場所的要件」、「期間的要件」、「クーリング・オフに関する特約」について問われています。

• 問38　損害賠償額の予定・手付（個数問題）

  3分

損害賠償額の予定と手付に関する個数問題。「損害賠償額の予定」、「手付金等の保全措置」、「業者間取引」について問われています。

• 問39　契約不適合担保責任についての特約の制限

  3分

契約不適合担保責任についての特約の制限に関する問題。民法よりも買主に不利な特約は禁止です。ただし、契約不適合担保責任の期間制限に関してのみ、限られた例外が認められています。

• 問40　業務に関する規制（個数問題）

  3分

業務規制に関する個数問題。「不当な履行遅延の禁止」、「秘密を守る義務」、「従業者名簿」、「業務帳簿」について問われています。

• 問41　勧誘に関する規制（個数問題）

  2分

勧誘規制に関する個数問題。「勧誘者情報の不告知」、「環境・交通に関する断定的判断の提供」、「手付貸与による契約誘引の禁止」、「迷惑時間帯の電話・訪問」について問われています。

• 問42　業務場所ごとの規制（組合せ問題）

  3分

業務場所ごとの規制に関する組合せ問題。「標識の掲示」、「案内所等の届出」、「専任宅建士の設置が必要な場所」について問われています。

• 問43　保証協会

  6分

保証協会に関する問題。「弁済業務保証金の供託」、「弁済の範囲（還付の限度額）」、「弁済業務保証金の還付手続」について問われています。

• 問44　監督処分

  4分

宅建業者に対する監督処分に関する問題。「処分以前の手続」、「処分以後の手続」という手続面について問われています。

• 問45　住宅瑕疵担保履行法

  4分

住宅瑕疵担保履行法に関する問題。「免許権者への届出」、「保険契約」、「供託所の所在地等に関する説明」について問われています。

• 問46　住宅金融支援機構

  3分

住宅金融支援機構に関する問題。「証券化支援事業（買取型）」について問われています。

• 問47　景品表示法

  2分

景品表示法に関する問題。「取引態様の明示」、「物件の形質」、「商業施設」などについて問われています。

• 問48　統計

  1分

８月10日公開しました!!
　
以下の問題を解いた上で、解説講義を視聴しましょう。
　
宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　令和５年地価公示（令和５年３月公表）によれば、令和４年の１年間の地価を前年１年間と比較すると、三大都市圏平均で住宅地・商業地ともに上昇率が拡大したものの、地方平均は住宅地・商業地ともに上昇率が縮小している。
2　令和５年版国土交通白書（令和５年６月公表）によれば、令和４年３月末現在の宅地建物取引業者数は約12.9万業者となっており、近年、微増傾向が続いている。
3　令和５年版土地白書（令和５年６月公表）によれば、令和２年の住宅地、工業用地等の宅地は前年より減少して全国で約197万haとなっている。
4　建築着工統計（令和５年１月公表）によれば、令和４年の新設住宅着工戸数のうち貸家は約34.5万戸で、３年ぶりに減少した。
　　　
（「令和５年受験用」のデータを使って、過去問を改訂済。）
　
「問48 統計」での得点確保を目指す受験生には、以下の【無料特別講座】がオススメです。
■【無料特別講座】問48 統計問題
https://college.coeteco.jp/live/mgzjcp0w

• 問49　土地に関する知識

  3分

土地に関する問題。「台地」、「段丘」、「液状化現象」、「崖崩れ」について問われています。

• 問50　建物に関する知識

  3分

建物に関する問題。「木造」、「鉄骨構造」、「鉄筋コンクリート構造」について問われています。

• [Step.3]一年分の過去問を終えて～次の勉強は

  1分

これで[Step.3]一年分の過去問演習と解説講義が終了です。
「どんどん他の年度も解いていきたい。」その気持ちは素晴らしい。しかし、この年度の問題をやりっ放しにするのは、もったいない話です。各選択肢ごとに、「参照論点」が付いているのですから、疑問があれば[Step.1]基本習得編に戻って基本知識を確認し、それでも不十分であれば、[Step.2]実戦応用編に戻って類題を集中的に解く。自動的に繰返し学習ができるのが『スリー・ステップ学習法』最大の特長です。これを活用して、勉強の効率性を高めましょう。

• 動画講座

• PC, スマートフォンどちらでも可