宅建Step.3過去問演習編講座【令和３年度10月試験　令和６年受験用】

★5.0(1)

概要

• [Step.3]の受講方法

  4分

[Step.3]過去問演習編は、『年度別本試験過去問』を解き、それを素材に勉強の最終確認をする段階です。
まずは『問題編PDF』をダウンロードし、時間制限（２時間）を守って解答します。次に自己採点です。
続いて『解説編PDF』をダウンロードします。復習には、２つの方法があります。
(1)解説動画を見る方法
(2)『解説PDF』を読む方法
両方を組み合わせて効率的に勉強しましょう。

各選択肢には「過去問分析表」が付いています。これを使えば、[Step.1]基本習得編に戻って基礎知識を確認したり、[Step.2]実戦応用編に戻って類題をまとめて解く、という復習方法も可能です。
教材を立体的に活用し、得点源を作っていきましょう。

• 問１　敷金・同時履行

  7分

苦手とする受験生の多い「判決文の読取り」形式ですが、実は、「判決文を読み解く」必要はありません。なぜなら、合格レベルの受験生なら勉強しているはずの判例だからです。
この問題を解くには、以下の論点の理解が前提になります。
(1)賃借人の家屋明渡後に、賃貸人が敷金残額を返還すればよいこと
(2)家屋明渡債務と敷金返還債務は、同時履行の関係に立つものではないこと

• 問２　連帯債務

  8分

令和２年の民法改正で、連帯債務に関するルールが大きく変わったことを踏まえての出題です。
「絶対効」が生じる場合は、以下の４パターンしかなくなりました。
①弁済（代物弁済・供託・相殺） 債務が消滅するケース
②更改 債務の要素を変更する契約をすること
③混同 債権者＝債務者となること
④当事者の合意がある場合 当事者間で絶対効と定めることも可能。

これ以外については、原則通り「相対効」で考えます。

• 問３　契約上の地位の相続

  7分

「契約上の地位の相続」という珍しい切り口から、しかも、個数問題で問われています。
・【原則】相続人が被相続人の持っていた一切の権利義務を承継すること。
・【例外】契約によっては、原則を変更する特別の規定が存在すること。
という、「原則←→例外」パターンを意識しましょう。

• 問４　配偶者居住権

  2分

令和２年から認められた「配偶者居住権」に関する早速の出題。
今後も定番化が考えら得れます。「配偶者短期居住権」と比較しつつ、理解しておきましょう。

• 問５　未成年者・意思能力

  3分

「成人年齢」、「未成年者の行為に対する法定代理人の取消権」、「意思無能力者の行為」は、必須の知識です。しかし、「養育費」は、よく分かりません。この選択肢を無視して、残りの中から正解を見付けることに専念しましょう。

• 問６　債権譲渡

  7分

「債権譲渡の有効性」、「債務者が履行を拒絶できる要件」、「債務者に対する対抗要件」、「将来債権の譲渡」と標準的な選択肢が並んでいます。

• 問７　売買契約

  5分

売買の目的物である自動車に故障など契約内容に適合しない欠陥（契約不適合）があったことを前提に、「修補請求」、「代金減額請求』、「契約の解除」など、売主の担保責任を追及する方法について考えます。

• 問８　土地工作物責任

  4分

Ａが居住する建物の保存に瑕疵があったため、通行人Ｂが怪我をした、という土地工作物責任に関する出題です。
Ａがその建物の所有者なのか、占有者（賃借人など）なのか、その辺から場合分けする必要があります。

• 問９　相続

  4分

法定相続人と法定相続分を決めるちょっとした計算問題。
家系図が正確に描ければ、その時点で勝利あり！です。

• 問10　選択債権

  3分

選択債権と言われても、過去にも勉強したことがないし、そもそも宅建のテキストには載っていません。
「みんな知っているのに、私だけ知らない。。。」などとひがみ始めたら、時間を浪費するだけ。
「他の受験生も知ってるはずがない。」と割り切って、先に進みましょう。

• 問11　借地借家法（借地）

  6分

「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「一時使用目的借地権」など、やや特殊な借地権に関する出題です。

• 問12　借地借家法（借家）

  5分

「期間の定めのない建物賃貸借」、「賃借権の対抗要件と敷金の承継」、「建物賃貸借終了時の転借人の保護」、「定期建物賃貸借の終了通知」という典型論点の組み合わせです。

• 問13　区分所有法

  3分

「書面又は電磁的方法による決議」、「共用部分の重大な変更に関する集会の特別決議」、「分離処分の禁止」、「専有部分の床面積の割合」という典型論点の組み合わせです。

• 問14　不動産登記法

  5分

「共同申請」という原則を押さえた上で、「単独申請」が可能な場合について整理しておきましょう。

• 問15　都市計画法

  5分

「地区計画」について、①都市計画に定めるべき事項と②都市計画に定めるように努める事項を区別しておきましょう。

• 問16　都市計画法（開発許可）

  4分

「開発許可の要否」を判別する問題です。
「例のフローチャート」の使いかたをマスターしていれば、楽勝！

• 問17　建築基準法

  5分

「検査済証交付前に建築物が使用できるかどうか」と問われると焦る人も多いようです。
しかし、実際には、「建築確認を受ける必要かあるか」と同じことです。典型的な問題と捉えて冷静に解決しましょう。

• 問18　建築基準法

  7分

これは難問。
「建蔽率の割増」以外は手が出せなかったという人も多いでしょう。
他の受験生と差が付く問題ではありません。気分を切り替えて、次の問題に進みましょう。

• 問19　盛土規制法

  4分

盛土規制法に関する問題。「切土」、「許可証の交付・不許可の通知」、報告の徴収」、「工事の技術的基準（災害防止措置）」、「造成宅地防災区域の指定」について問われています。

• 問20　土地区画整理法

  3分

典型的論点の典型的ヒッカケを一つ見付けるだけで答えが決まります。
問題作成者に感謝しながら、次の１問に向かいましょう。

• 問21　農地法

  4分

農地法３条・４条・５条に関する標準的な問題です。
「一時的転用」に関するヒッカケはシツコイくらいに使われています。絶対に間違えないこと。

• 問22　国土利用計画法

  4分

「事後届出の要否」に関する知識と「事後届出の手続」に関する知識の両方が必要です。複雑なものではないので、しっかり身に付けておこう。

• 問23　所得税

  7分

所得税の非典型的な出題。所得税の問題は、このように暴走することがあります。その際は、いさぎよくあきらめて、次の問題に進みましょう。

• 問24　不動産取得税

  5分

「軽減税率」、「家屋の新築と家屋の取得」、「納付方法」などは、繰り返し出題されている論点です。
「制限税率がないこと」は初めての出題。ここで覚えておきましょう。

• 問25　不動産鑑定評価基準

  4分

鑑定評価における「原価法」、「取引事例比較法」などから出題されています。
「事情補正」と「時点修正」の違いに注意しましょう。

• 問26　重要事項説明書（35条書面）

  3分

重要事項説明書と37条書面の記載事項を比較した問題です。
バラバラに覚えると効率が悪いので、両者を一覧にして一気に覚えましょう。

• 問27　免許

  5分

免許の欠格要件に関する出題です。
「不正の手段により免許を受けたとして免許取消処分を受けた場合」、「破産手続開始の決定を受けた場合」、「宅建業法違反で罰金刑に処せられた場合」、それぞれ新たに免許を取得することができるのは、いつからでしょうか。

• 問28　宅建士の登録

  4分

宅建士の登録に関する出題。「登録を受けることができる知事」、「登録の移転の手続」、「変更の登録」などについて問われています。

• 問29　業務場所ごとの規制

  3分

事務所や案内所といった業務場所ごとの規制に関する出題です。
「従業者名簿はどこにどのくらいの期間備えるのか」、「案内所に標識や報酬額の掲示が必要なのか」、「事務所に専任宅建士が必要なのか」、頻出の知識ですから、確実に押さえておきましょう。

• 問30　広告の規制（個数問題）

  3分

「誇大広告とは何か」、「取引態様の明示はいつ必要か」、「広告を開始できるのはいつ時点からか」という典型論点から作った広告の規制に関する出題です（個数問題）。

• 問31　保証協会

  7分

長文ではありますが、問われているのは、典型的なヒッカケばかりです。
「社員となる前の取引」と「担保の提供」、「苦情解決業務の流れ」、「還付充当金の納付期限」、「社員加入・地位喪失時の免許権者への報告」など、確実に押さえておきましょう。

• 問32　免許

  6分

まずは、その設備が「建物」に該当するか、その土地が「宅地」に該当するか、という基本部分がチェックポイントです。
さらに、「宅地又は建物」の「取引」をするのであれば、原則として、宅建業の免許が必要です。

• 問33　重要事項説明書（35条書面）

  7分

令和２年から重要事項に導入された「水害ハザードマップ上の所在地」。これに関する知識が丸ごと１問出題されました。
この１問をマスターしておけば、大抵の出題バリエーションに対応可能です。

• 問34　営業保証金

  3分

宅建業者が供託所に供託する「営業保証金」。供託には、金銭の他に一定の有価証券を利用することも可能です。
営業保証金を供託した宅建業者の取引相手は、その営業保証金から、弁済を受ける権利を有します。ただし、取引相手が宅建業者の場合は、弁済を受けることができません。

• 問35　宅建士の登録・宅建士証（個数問題）

  5分

「事務禁止処分を受けた場合の宅建士証の提出」、「登録の移転」、「変更の登録」など、宅建士の登録や宅建士証を巡る個数問題です。

• 問36　重要事項説明書（35条書面）

  6分

「建物又は宅地」の「貸借」についての重要事項説明書に関する出題。
一覧表を繰り返し見て、知識を整理しておけば、ごく単純な質問でした。

• 問37　重要事項説明書・契約書面

  6分

重要事項説明書と37条書面の記載事項を比較して問う問題。
「似ているとことるが多いから、あえて同時には見ないようにしています。」という受験生がいます。しかし、それが間違いの原因です。似ている事実を正面から受け止め、「何が違うのか」「どうして違うのか」を理解した上で記憶していきましょう。

• 問38　一般媒介契約

  6分

媒介契約のうち「一般媒介契約」のみにフォーカスを当てた問題。この視点を忘れると、混乱することになりかねません。
「例の一覧表」を思い出しましょう。「媒介契約の有効期間」や「業務処理状況の報告」「指定流通機構への登録」は、一般媒介契約では義務とされていません。この点に注目すれば、正解を見破ることができます。

• 問39　クーリング・オフ

  6分

クーリング・オフ「告知書面」の「記載事項」という切り口は目新たらしいののでsがう、結局は、クーリング・オフに関する基礎知識を確認しているだけの問題です。
焦らずに対処していきましょう。

• 問40　業務に関する規制

  4分

「帳簿の備付け」、「標識の掲示」、「守秘義務」など頻出論点の詰め合わせ問題です。

• 問41　契約書面（37条書面）（個数問題）

  5分

「37条書面の交付相手」と「記載内容」に関する出題です（個数問題）。
「複数業者が関与した場合」にも注意しましょう。

• 問42　８つの規制

  4分

「割賦販売に関する所有権留保等の禁止」、「手付金等の保全措置」、「損害賠償額の予定等の制限」という、８つの規制からの詰め合わせ問題です。

• 問43　業務に関する規制（個数問題）

  2分

「手付貸与等の禁止」、「必要な時間を与えることの拒否」、「勧誘に先立って、宅建業者の商号・名称等を告げないこと」、「既に受領した預り金を返還することを拒むこと」など、業務上の規制についてまとめて問う個数問題です。

• 問44　報酬

  9分

報酬に関する出題。
「売買」に関するものも「貸借」に関するものもあり、
宅建業者が「代理」したり、媒介」したり、色々なパターンが出てきます。
まずは、登場人物の関係を図に描き、計算を間違えないよう、ステップ・バイ・ステップで進めていきましょう。

• 問45　住宅瑕疵担保履行法

  3分

文章は長く見えますが、見せかけだけです。
使われているヒッカケは、「買主が建設業者の場合」、「保険期間は引渡しから10年以上」、「瑕疵担保責任の免除」といった常連がほとんど。正解肢（正しい記述）は初出題ですが、消去法で解決できたはずです。

• 問46　住宅金融支援機構

  3分

住宅金融支援機構に関する出題です。「証券化支援事業（買取型）」や「直接融資業務」の内容をきちんと把握しておきましょう。

• 問47　景品表示法

  4分

景品表示法にしてはヤヤコシイ問題でした。失点しても仕方がないところでしょう。

• 問48　統計

  2分

７月12日公開しました!!
　
以下の問題を解いた上で、解説講義を視聴しましょう。
　
次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　建築着工統計（令和５年１月公表）によれば、令和４年１月から令和４年12月までの新設住宅着工戸数は約86万戸となり、２年ぶりに減少に転じた。
2　令和５年版土地白書（令和５年６月公表）によれば、土地取引について、売買による所有権移転登記の件数でその動向を見ると、令和４年の全国の土地取引件数は約130万件となり、５年連続の増加となっている。
3　令和５年地価公示（令和５年３月公表）によれば、令和４年１月以降の１年間の地価の変動を見ると、全国平均の用途別では、住宅地及び商業地は２年連続で上昇し、工業地は７年連続の上昇となっている。
4　年次別法人企業統計調査（令和３年度。令和４年９月公表）によれば、令和３年度における不動産業の営業利益は約６兆円を超え、前年度を下回った。
　
（「令和５年受験用」のデータを使って、過去問を改訂済。）
　
「問48 統計」での得点確保を目指す受験生には、以下の【無料特別講座】がオススメです。
■【無料特別講座】問48 統計問題
https://college.coeteco.jp/live/mgzjcp0w

• 問49　土地に関する知識

  5分

めったに出て来ない単語も多く、少し迷うかもしれません。
しかし、よく見ると。大嘘つきがいます。「明らかに危険」な場所について、「危険が少ない」と言い張っているのです。
これを見付ければ、正解を見付けることは可能でした。

• 問50　建物に関する知識

  3分

「鉄骨構造」という割合に身近なテーマで、「最も不適当」なものを選ぶ問題です。
細かい知識がなくても、常識的な判断で正解を見付けられたと思います。

• [Step.3]一年分の過去問を終えて～次の勉強は

  1分

これで[Step.3]一年分の過去問演習と解説講義が終了です。
「どんどん他の年度も解いていきたい。」その気持ちは素晴らしい。しかし、この年度の問題をやりっ放しにするのは、もったいない話です。各選択肢ごとに、「参照論点」が付いているのですから、疑問があれば[Step.1]基本習得編に戻って基本知識を確認し、それでも不十分であれば、[Step.2]実戦応用編に戻って類題を集中的に解く。自動的に繰返し学習ができるのが『スリー・ステップ学習法』最大の特長です。これを活用して、勉強の効率性を高めましょう。

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