宅建Step.3過去問演習編講座【令和４年度試験　令和６年受験用】

★5.0(1)

概要

• この講座の受講方法・令和４年度本試験の講評

  12分

はじめに、この講座の受講方法を説明します。
その後、今年の本試験問題から得られた教訓をお話しします。テーマは、以下の２つです。
・捨問の見極め
・選択肢１つ分かれば解ける

• 問１　背信的悪意者（判決文の読取り問題）

  8分

苦手とする受験生の多い「判決文の読取り」形式ですが、実は、「判決文を読み解く」必要はありません。なぜなら、合格レベルの受験生なら勉強しているはずの判例だからです。
この問題を解くには、以下の論点の理解が前提になります。
(1)対抗関係と対抗要件
(2)単純悪意者と背信的悪意者
(3)背信的悪意者からの転得者

「物権変動と対抗問題」を苦手とする人がそれを克服するために、適切な問題といえます。
図を描きながら、しっかりと理解しましょう。

• 問２　相続

  6分

「遺留分」が中心テーマです。
「遺留分」とは何かを理解した上で、以下の知識を確認しましょう。
・遺留分権利者は誰か
・遺留分を放棄する方法は何か
・遺留分放棄と相続放棄の違いは何か

• 問３　制限行為能力者

  5分

制限行為能力者の保護者に関する出題です。
初めて出題された論点が多いので、本試験では、「これは無理！次に進む」が正しい判断だったと思います。

• 問４　抵当権

  10分

債権者・債務者の他に、物上保証人や第三取得者まで出てくる問題。
まずは、問題文の設定を「図に描いて整理できたか」が課題でした。
この問題は、抵当権に関する登場人物を整理するためにふさわしいものです。「図を描く」ことに慣れていない人は、解説でのやり方をパクってしまいましょう。

• 問５　期間の計算

  5分

「期間の計算」自体が初出題。知らなくても仕方ありません。
今後も、四択のうちの一つとして出題される可能性があります。ルールは簡単ですから、ここで覚えてしまいましょう。

• 問６　賃貸借と使用貸借

  8分

賃貸借と使用貸借を比較する、という苦手にする受験生の多い形式。
「他人の物を借りて、最終的にはその物を返す」という点は、両方に共通です。しかし、賃貸借は有償（賃料を払う）で、使用貸借は無償（タダで使う）という大きな違いがあります。このような比較の視点を持っておくと、解決が楽になります。

• 問７　失踪宣告（組合せ問題）

  4分

失踪宣告は初出題。しかも、古い判例の知識がないと解けない内容。
これはどうにもなりません。本試験では、「これは無理。時間が勿体ないから次に進む。」が正しい判断でした。

• 問８　地上権と賃借権

  7分

地上権と賃借権を比較する、という苦手にする受験生の多い形式。問６の賃貸借と使用貸借に続いて、２問目の出題です。
「他人の土地を利用する」という点は、両方に共通です。しかし、地上権は物権（物を支配する権利）で、賃借権は債権（賃借人の行為を要求する権利）です。このような比較の視点を持っておくと、解決が楽になります。

• 問９　辞任（個数問題）

  2分

「辞任」という変わった切り口の問題。内容を見ても、過去に出題された論点が１つしかありません。
これを「個数問題」で問うのは、ムチャです。

• 問10　取得時効

  8分

「土地所有者Ａが、ＢとＣに二重譲渡」という設定なので、「問１に続いて、また対抗問題か！」と思う人が多いでしょう。
しかし、実は、「対抗関係では負けたＢが、取得時効で甲土地を獲得する」というリベンジのストーリーです。

• 問11　借地借家法（借地）

  7分

「建物の滅失・取壊し」という、苦手な受験生が多い論点から３肢が出題。
悩んだ人は、この問題をきっかけに、基礎知識から確認しておきましょう。

• 問12　借地借家法（借家）

  7分

定期建物賃貸借契約の成立、中途解約、建物賃貸借の対抗力など、典型的な論点ばかりを集めた問題。必ず正解しておきたい１問です。

• 問13　区分所有法

  2分

管理者の選任や権限、管理組合法人の設立、集会の招集、典型的な論点ばかりを集めた問題。必ず正解しておきたい１問です。

• 問14　不動産登記法

  5分

「所有権の移転の登記」をテーマに、登記に必要な情報についてきく問題です。申請情報・登記原因証明情報・登記識別情報など、手続面を確認しておきましょう。

• 問15　都市計画法

  7分

地域地区の定義を確認するシンプルな問題です。ヒッカケも典型的なパターン。これを間違えると大きなダメージを受けてしまいます。

• 問16　都市計画法（開発許可）

  7分

レアな出題があったり、細かいヒッカケがあったり、という点を気にすると、無駄に悩んでしまいます。
しかし、結論を出すだけなら簡単でした。
「開発許可の要否」に関するフローチャートを使いこなし、「どこでも開発許可不要の行為」を検討するクセを付けていれば、「正解・得点」というゴールにたどり着けます。

• 問17　建築基準法

  6分

正解肢は、初出題の論点でした。しかし、他の３肢は、常連メンバー。「消去法を使って、正解肢をあぶり出す」テクニックで解決しましょう。

• 問18　建築基準法

  6分

正解肢は、従来の出題から一歩踏み込んだもの。正しい肢なのですが、「どこかに間違いがあるんじゃないか。」と疑ってしまいます。他にもう一つ細かいヒッカケを使った選択肢があるので、「二択に絞るところで限界」という受験生も多発しました。

• 問19　盛土規制法

  4分

盛土規制法に関する問題。「工事等の届出」、「宅地造成等工事の許可」、「土地所有者等の努力義務」、「造成宅地防災区域の指定」について問われています。

• 問20　土地区画整理法

  7分

「土地区画整理事業の施行地内で建築行為等を行う場合、誰の許可が必要か？」という論点は、12回目の出題というレギュラーメンバーです。これさえ分かっていれば、アッという間に正解が出せました。

• 問21　農地法

  11分

楽勝といわれてきた農地法で、ひねった細かい出題。特に正解肢（正しい記述）は、見たこともない知識です。これは落としても仕方ない問題でしょう。

• 問22　国土利用計画法

  5分

「当事者が国等である場合」、「一団の土地の扱いかた」、「面積要件」、「届出事項」など、典型論点のオン・パレード。必ず正解したい１問です。

• 問23　印紙税

  4分

「仮契約書・覚書の扱いかた」と「一つの契約書に複数の金額が記載されている場合の記載金額」について知っていれば、正解できた問題。初出題で何だかよく分からない選択肢にハマってしまわないよう注意しましょう。

• 問24　固定資産税

  5分

固定資産税が令和３年12月試験に続いて出題されました。「今年は出ないから捨ててOK」と考えていた人は大損です。
「納税義務者」、「納付方法」、そして「閲覧・縦覧制度」という典型論点の組み合わせです。「閲覧」と「縦覧」の区別がしっかりできていれば、正解できました。

• 問25　地価公示法

  9分

「問24 固定資産税」に続き、地価公示法も２回連続の出題。ダブルパンチを食らった受験生も多発しました。
内容的には、「公示区域の意味」、「正常な価格の判断方法」、「官報による公示の内容」、「公示価格の効力」といった、いつものメンバーばかり。
出題されない可能性のある科目でも、最低限の準備はしておく」ことの重要性を痛感する出題でした。

• 問26　事務所

  5分

事務所に関する出題という切り口は新鮮でした。
しかし、内容的には、ありきたりの選択肢だらけ。「宅建業法[08]業務場所ごとの規制」をマスターしていれば、カンタンに１点もらえます。

• 問27　報酬

  9分

報酬の問題なのですが、計算を一切しなくても全ての選択肢を解くことができます。
「報酬だから計算」と単純に考えていると、こういうラッキーを見逃す可能性があります。「できるだけ計算しないで解決したい」という願望を常に持つようにしましょう。

• 問28　重要事項説明書（35条書面）

  5分

２つの選択肢に登場し、正解を決定する重要テーマは、「重要事項説明の相手方」でした。
重要事項説明は「物件の説明」なのですから、売買契約では買主、貸借契約では借主のみに説明すれば十分です。
契約書面（37条書面）とは違いますので、比較を含め、しっかり理解しておきましょう。

• 問29　宅建士

  5分

「宅建士の欠格要件」、「死亡等の届出」、「宅建士証の提出」、「宅建士証の更新」など、典型論点が３肢。
残る１肢は、「宅建士の業務処理の原則」というレアなテーマでした。しかし、平成27年問35で出題されていますから、過去問演習で目にしているはずです。

• 問30　業務に関する規制（個数問題）

  3分

これは、難しい、というか、出題意図が不明な問題です。
「割賦販売の定義」や「犯罪収益移転防止法」など、個数問題で出題してはいけないテーマだと思います。

• 問31　媒介契約

  6分

「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の両方が出題されています。どこまでが共通の規制で、どこからが専任媒介のみを対象とする規制なのか。例の一覧表できちんと整理・記憶しておけば、カンタンでした。

• 問32　契約書面（37条書面）

  6分

「37条書面を誰が作成し、誰が記名するのか」、「複数の宅建業者が関与した場合はどうするのか」など、宅建業者の義務に関する選択肢が２つ。他の２つは、記載事項に関する出題です。

• 問33　宅建士（個数問題）

  8分

甲乙丙丁戊己まで６県の知事が出現したことで話題の問題（当社内だけかも知れませんが）。
内容的には、「宅建士の欠格要件」や「登録の移転」について問う標準的なもの。個数問題を出すなら、こういう内容にして欲しいものです。

• 問34　重要事項説明書（35条書面）

  5分

重要事項として説明すべき事項が、「その旨」なのか、「その内容」や「概要」なのか、末尾の部分がヒッカケになっていました。
「定規などを当てて、一字一句飛ばさずに読む」ことの重要性を再確認させられる問題です。

• 問35　業務に関する規制

  5分

「重要事項説明書」について２肢、「37条書面」から１肢。
相手方が宅建業者である場合、両者には大きな違いがあります。その点の混乱を狙った出題かも知れません。しっかり整理しておきましょう。相手方も宅建業者であるという理由で省略が許されるのは、「重要事項説明書の『説明』」だけです。

• 問36　重要事項説明書（35条書面）

  6分

重要事項説明書に関する出題が続きます。
「代金・賃料の額・支払時期・方法」や「引渡しの時期」という、「37条書面の記載事項ではあるものの、重要事項ではないもの」が出題されていることから見ると、実質的には「35条・37条の複合問題」なのかも知れません。

• 問37　広告に関する規制（個数問題）

  4分

「広告開始時期の制限」は38回目の出題ですが、「変更の確認」が問われるのは初めてです。これまた、「個数問題で出すべきではない」論点だと思います。

• 問38　クーリング・オフ

  7分

近年やたらと長文化していた「クーリング・オフ」。１つの選択肢が３行で収まっているのは、久々に見た気がします。
内容も、オーソドックスのものばかり。必ず得点したい１問です。

• 問39　保証協会

  7分

どの選択肢も、長くて漢字が多い文章になっています。しかし、出題論点は、いつものヤツが勢揃い。確実に得点しておきましょう。

• 問40　重要事項説明書（35条書面）（個数問題）

  6分

宅建業者の発言が宅建業法に違反するかどうか、を見分ける問題。作問にずいぶん手間が掛かったと思います。
疑問を持つ人が多かったのが、肢イ。すっきりしていただくため、説明方法を工夫しました。「売買のケース」を設定してみると、「宅建業者が自ら貸主となるケース」の特殊性が際立ちます。

• 問41　営業保証金・保証協会（個数問題）

  9分

保証協会は問39でも出題されているのですが、「営業保証金」とタッグを組んで再登場です。
内容的には、ポピュラー論点の典型的ヒッカケを並べただけ。これなら個数問題でも文句はありません。

• 問42　専属専任媒介契約

  5分

媒介契約に関する出題は、問31に続いて２問目。今度は、専属専任媒介契約に限定した出題です。
選択肢が短くて、読みやすい。そして、◯×が分かりやすい。たまにはこういう問題を混ぜてくれると、心が休まります。

• 問43　８つの規制

  6分

８つの規制から、「手付の性質・手付解除」、「契約不適合担保責任」、「損害賠償額の予定」、「所有権留保等の禁止」を出題。内容的にも典型的なものが多いため、苦手意識を持たなければ、素直に正解できたと思います。

• 問44　契約書面（37条書面）

  8分

37条書面の交付相手や記載事項に関する問題。各選択肢に３人ずつ登場するので、図に描きながら整理すると、正解の確実性が増します。
「その人は、いったい何をしに来たの？」というヘンな行動をしている選択肢が誤りです。

• 問45　住宅瑕疵担保履行法

  5分

「買主が宅建業者だった場合」、「保険期間」、「超過した保証金の取戻し」という、繰り返された論点ばかり。ヒッカケも、「買主の承諾があれば」とか「免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事の承認がなくても」というバレバレなものが使われています。手応えのない問題と言わざるを得ません。

• 問46　住宅金融支援機構

  6分

証券化支援事業（買取型）のイメージをつかみ、「買取りの対象となる債権」の要件を整理・記憶していれば、カンタンに正解することができます。
「団体信用生命保険業務」も既に５回目の出題。そっくり過去問も存在するので、これも解けたはずです。

• 問47　景品表示法

  3分

正解肢（正しい記述）は、２回目の出題でしかありません。知らない人も多いことでしょう。
しかし、他の３肢は、どれも６回以上問われたもの。長々と迷わず、「消去法」を使えば、正解に到達できた問題です。

• 問48　統計

  1分

７月11日公開しました!!
　
次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　建築着工統計調査報告（令和４年計。令和５年１月公表）によれば、令和４年の新設住宅の着工戸数のうち、持家は前年比で増加したが、貸家及び分譲住宅は前年比で減少した。
２　令和５年地価公示（令和５年３月公表）によれば、令和４年１月以降の１年間の住宅地の地価は、三大都市圏平均では上昇したものの、それ以外の地方圏平均では下落した。
３　令和５年版土地白書（令和５年６月公表）によれば、令和４年の全国の土地取引件数は約130万件となり、土地取引件数の対前年比は令和元年以降増加が続いている。
４　国土交通省の公表する不動産価格指数（令和５年３月公表）のうち、全国の商業用不動産総合の季節調整値は、2022年（令和４年）においては第１四半期から第３四半期まで連続で対前期比増となった。
　
（「令和５年受験用」のデータを使って、過去問を改訂済。）
　
「問48 統計」での得点確保を目指す受験生には、以下の【無料特別講座】がオススメです。
■【無料特別講座】問48 統計問題
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• 問49　土地に関する知識

  4分

選択肢のうち３つは、繰り返し問われている論点です。しかも、正解肢（不適当な記述）はバレバレ。必ず正解したい問題です。

• 問50　建物に関する知識

  4分

出題内容は細かく、過去の出題もありません。
しかし、出題者が配慮してくれたのか、「これは不適当」という分かりやすいヒントを忍ばせてくれています。
内容を正確に知らなくても、「これはウソくさい」と気付くことができるよう、落ち着いて、一字一句丁寧に読んだ上で、解答しましょう。

• [Step.3]一年分の過去問を終えて～次の勉強は

  1分

これで[Step.3]一年分の過去問演習と解説講義が終了です。
「どんどん他の年度も解いていきたい。」その気持ちは素晴らしい。しかし、この年度の問題をやりっ放しにするのは、もったいない話です。各選択肢ごとに、「参照論点」が付いているのですから、疑問があれば[Step.1]基本習得編に戻って基本知識を確認し、それでも不十分であれば、[Step.2]実戦応用編に戻って類題を集中的に解く。自動的に繰返し学習ができるのが『スリー・ステップ学習法』最大の特長です。これを活用して、勉強の効率性を高めましょう。

• 動画講座

• PC, スマートフォンどちらでも可