宅建Step.3過去問演習編講座【令和２年度12月試験　令和６年受験用】

★5.0(1)

概要

• 問12　借地借家法（借家）

  3分

借地借家法（借家）のパートで出題されています。しかし、４肢のうち２つは、民法の賃貸借の知識だけで解決可能です。残りの２つは、「定期建物賃貸借契約の成立」と「居住用建物の賃貸借の承継」。こちらは、借地借家法の理解が必要でした。

• 問21　農地法

  2分

「農地の定義」、「３条許可が必要な場合と不要な場合」、「４条許可の許可権者」といった農地法に関する標準的な問題です。

• [Step.3]の受講方法

  4分

[Step.3]過去問演習編は、『年度別本試験過去問』を解き、それを素材に勉強の最終確認をする段階です。
まずは『問題編PDF』をダウンロードし、時間制限（２時間）を守って解答します。次に自己採点です。
続いて『解説編PDF』をダウンロードします。復習には、２つの方法があります。
(1)解説動画を見る方法
(2)『解説PDF』を読む方法
両方を組み合わせて効率的に勉強しましょう。

各選択肢には「過去問分析表」が付いています。これを使えば、[Step.1]基本習得編に戻って基礎知識を確認したり、[Step.2]実戦応用編に戻って類題をまとめて解く、という復習方法も可能です。
教材を立体的に活用し、得点源を作っていきましょう。

• 問１　不法行為

  10分

判例をベースにした出題が多く、難し目の問題でした。
繰返しの出題も考えられる判例なので、図や表にまとめてしっかり整理しておきましょう。

• 問２　代理

  6分

代理のちょっと変化した形が問われています。
具体的には、「代理権の濫用」、「双方代理」、「代理権消滅後の表見代理」、「無権代理」というラインナップ。類似制度で混乱しないよう、しっかり整理しておきましょう。

• 問３　親族

  5分

「親族」という変わったタイトル。
内容的にも、過去に出題されている単語は「未成年後見人」くらい。
これは粘っても時間の無駄。すばやくあきらめて、次の問題に進みましょう。

• 問４　債務不履行

  5分

「債務の履行に不確定期限があるときの履行期」、「債権者の受領遅滞」、「債務者が履行遅滞の責任を負っている間に当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務が履行不能になった場合」、「原始的不能」など、今後も問われそうな重要論点が詰まっています。手を抜かずに復習しなければなりません。

• 問５　時効

  6分

「消滅時効の援用権者（当事者）」、「請求の取下げと時効の完成猶予」、「債務の承認による時効の更新」など、キーワードの連続。しっかり復習する必要があります。

• 問６　転貸借

  5分

甲建物が、所有者Ａから賃貸人Ｂへ、さらにＡの承諾を得てＣに転貸されれたケース。
「ＡＢ間の契約解除がＣにどういう影響をおよぼすか。」「ＡがＤに甲建物を売却した場合、登場人物の関係はどう変わるか。」といったあたりが基本論点です。

• 問７　売買契約

  4分

Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約に様々なトラブルが襲いかかります。
「契約不適合担保責任の期間制限」、「履行不能に対する損害賠償の請求」、「遅延損害金」、「錯誤による取消し」トラブルを解消する色々な手段を検討しましょう。

• 問８　相続（組合せ問題）

  6分

「直系卑属（被相続人の子や孫）のみが相続するケース」と「直系尊属（父母や祖父母）」のみが相続するケールについて問う問題。
「直系尊属のみが相続する場合には、代襲相続という考え方をしない。」という点が解法の決め手になります。

• 問９　地役権

  4分

地役権をテーマに丸ごと１問出るのは、初めてのケースです。
この問題をきっかけに「地役権」のおさらいをしておきましょう。

• 問10　共有

  2分

共有に関する出題です。

• 問11　借地借家法（借地）

  6分

借地権の対抗要件について、判例の知識を中心に問う問題です。繰り返し出題されている判例が多いので、図を見ながら、しっかり整理しておきましょう。

• 問13　区分所有法

  2分

区分所有法に関する標準的な出題。
「規約の保管場所」、「管理所有」、「規約・集会決議の効力」、「規約・集会決議の効力」という常連メニューが定食になっています。

• 問14　不動産登記法

  5分

ややこしい選択肢が並びます。
「区分建物の表題登記」に関する「一括申請方式」については、最低限覚えておきましょう。

• 問15　都市計画法

  3分

「市街化区域及び非線引き区域について定める都市施設」、「市街地開発事業が定められるエリア」、「準都市計画区域についての定められる都市計画」は頻出なので、表にまとめて整理しておこう。

• 問16　都市計画法（開発許可）

  4分

「開発許可の要否」を判別する問題です。
「例のフローチャート」の使いかたをマスターしていれば、楽勝！

• 問17　建築基準法

  1分

初見の知識も出ているのですが、焦らないこと。
「建築物が防火地域と準防火地域にわたる場合の扱い」、「避雷設備を必要とする建築物の高さ」という、いつもの論点で正解を出すことができます。

• 問18　建築基準法

  3分

「壁面線」に関する知識はややレアです。
しかし、他の３つは、確実に知っていなければならない論点。悩んだ肢があった人は、「特別用途地区内における用途規制の緩和」、「建蔽率の割増と無制限」、「斜線制限と用途地域の関係」をきちんと復習すること。

• 問19　盛土規制法

  2分

盛土規制法に関する問題。「宅地造成等規制区域の指定」、「工事の技術的基準（有資格者による設計）」、「基礎調査のための土地の立入り」、「完了検査」について問われています。

• 問20　土地区画整理法

  4分

土地区画整理法のややこしめな問題です。
「民間施行と公的施行の対比」をベースにしているような気がします。

• 問22　国土利用計画法

  3分

「事後届出の要否」に関する知識と「事後届出の手続」に関する知識の両方が必要です。複雑なものではないので、しっかり身に付けておこう。

• 問23　登録免許税

  1分

登録免許税に関する軽減税率からの出題です。
「取得原因」「個人の居住用家屋であること」「登記の期限」など、要件をしっかり押さえておきましょう。

• 問24　固定資産税

  2分

「納税義務者」、「制限税率」、「納期」、「課税標準（住宅用地の特例）」など、典型的な論点からの寄せ集めです。

• 問25　地価公示法

  3分

ごく標準レベルの出題。
「標準地の選定」、「不動産鑑定士による鑑定」「官報による公示」、「公示価格を規準とする意味」など、頻出ポイントをしっかり押さえましょう。

• 問26　業務に関する規制

  7分

「手付貸与による契約誘引の禁止」、「宅建業の免許取消しを原因とする宅建士の登録消除処分」、「宅建業者が自ら借主となる場合」、「案内所のに帳簿備付義務」という、割合にバラバラな論点を集めましたね。

• 問27　広告に関する規制

  2分

「誇大広告とは」、「広告開始時期の制限」から、それぞれ選択肢を２つずつ出している不思議な問題。

• 問28　媒介契約（個数問題）

  5分

一般媒介契約と専任媒介契約（専属専任ではないもの）の２種類が入り混じっています。しかも、個数問題。例の表を使って、しっかり比較しておかないと混乱するかも知れません。

• 問29　業務に関する規制

  6分

宅建業者の「免許換え」と、宅建士の「登録の移転」「事務禁止処分」を同時にきくという意欲的な（？）１問。
「宅建業者と宅建士の違いが分かりません。」レベルの人は、先に[Step.1]をみっちりやってからトライしましょう。

• 問30　保証協会

  2分

保証協会に関する標準的な問題です。
「社員（宅建業者）が保証協会に加入する際の手続」、「社員と取引したものが弁済業務保証金から弁済を受ける場合の手続」、「還付充当金を納付する際の手続」など、各段階で複数の手続があります。
例の図を目の前に置いて、鉛筆で①②・・・の番号をたどりながら、手続を確認しましょう。

• 問31　免許

  3分

「いちど免許取消処分を受けた宅建業者が、あらためて免許を申請できるのはいつか」、免許取消しの事情によって違うので、しっかり整理しておきましょう。
また、「宅建業者の変更の届出」についても、何が届出事項で、何がヒッカケなのか、整理する必要があります。

• 問32　重要事項説明書（35条書面）（個数問題）

  6分

これはややこしい問題で、しかも個数問題。
きつかったと思います。

「『宅地又は建物』の『貸借』という点から考えれば、◯×が決まる。」
というヒントはあるのですが、制限時間内にそこまで気付くのは、なかなか困難です。

• 問33　営業保証金

  6分

営業保証金を供託するケースに関する出題です。
「どこの供託所に供託するのか。」、「保管替えができるケースか。」、「営業保証金を取り戻す際に、公告手続が必要か。」、いつもの論点が試されています。

• 問34　報酬

  3分

報酬の問題なのですが、計算を一切しなくても全ての選択肢を解くことができます。
「報酬だから計算」と単純に考えていると、こういうラッキーを見逃す可能性があります。「できるだけ計算しないで解決したい」という願望を常に持つようにしましょう。

• 問35　契約書面（37条書面）（個数問題）

  4分

「37条書面の作成・記名・交付を誰がするのか。」、「交付先が宅建業者だった場合、特別なルールがあるのか。」、「37条書面の必要的記載事項・任意的記載事項は何か。」幅広くきいてくる１問です。

• 問36　守秘義務

  2分

宅建業者の守秘義務で丸ごと１問、という珍しい問題。
これをきっかけに、「原則」だけでなく、「例外的に秘密を他に漏らすことができる場合」についても押さえておこう。

• 問37　契約書面（37条書面）

  2分

37条書面について、「必要的記載事項」と「任意的記載事項」の区別を求める問題です。
「必要的記載事項」の場合、定めがない場合でも、「定めがない」ということを記載しなければなりません。
一方、「任意的記載事項」については、定めがなければ、何も記載する必要がないわけです。

• 問38　宅建士（個数問題）

  4分

「専任宅建士の人数が不足した場合の措置」と「変更の届出」、「宅建士と専任宅建士の欠格要件」、「宅建士証の提示」と宅建士に関するテーマを幅広くきく個数問題です。

• 問39　クーリング・オフ

  6分

クーリング・オフに関する出題。各選択肢も長文で、ボーッとしているとヒントを見逃しそうです。
「場所的要件」→「時期的要件」とフローチャートに従って冷静に解いていきましょう。

• 問40　業務に関する規制

  2分

「手付貸与による契約誘引」、「契約を締結しない意思を表示した相手に勧誘を継続」、「必要な時間を与えることを拒むこと」といった業務上の禁止事項に関する出題です。

• 問41　業務帳簿

  2分

業務帳簿で丸ごと１問。
この１問で業務帳簿に関する知識を万全にしておきましょう。

• 問42　重要事項説明書（35条書面）

  2分

選択肢の１つは、何だかよく分からないし、見たこともないような気がします。
しかし、残りの３つは、頻出選択肢です。
分かるところから確実に答えて、消去法も使って正解を導く。これが「四択問題」のテクニックです。

• 問43　宅建士・登録

  3分

「犯罪による欠格要件」、「登録の移転と宅建士証の交付」、「宅建士証に関する罰則」、「死亡等の届出」など、宅建士に関する知識が並んでいます。

• 問44　宅地とは（個数問題）

  2分

「宅地」に該当するかどうか、をひたすらきく問題。
「全国基準」と「用途地域内基準」を検討すれば、答えは簡単に出ます。

• 問45　住宅瑕疵担保履行法

  2分

長ったらしい文章ですが、論点を特定してしまえば、ごく標準レベルの問題です。
「55㎡以下」、「引渡しから10年以上」、「構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分」「保険料は、宅建業者が支払う」などキーワードをしっかり覚えておきましょう。

• 問46　住宅金融支援機構

  3分

機構の「直接融資」と「証券化支援事業（買取型）」について問う、標準的な問題です。

• 問47　景品表示法

  4分

「取引態様の明示」や「契約済みの物件を広告に掲載し続けるおとり広告」は、宅建業法でも出題される知識です。
ここでも押さえておきましょう。

• 問48　統計

  2分

７月19日公開しました!!
　
以下の問題を解いた上で、解説講義を視聴しましょう。
　
次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　建築着工統計（令和５年１月公表）によれば、令和４年の新設住宅着工戸数は約86万戸となり、２年ぶりに減少に転じた。
2　令和５年版国土交通白書（令和５年６月公表）によれば、令和４年３月末における宅地建物取引業者数は12万7,000を超えている。
3　令和５年版土地白書（令和５年６月公表）によれば、令和２年の住宅地、工業用地等の宅地は約197万haあるが、前年に比べて大きく減少した。
4　令和３年度法人企業統計調査（令和４年９月公表）によれば、不動産業について、令和３年度の売上高営業利益率及び売上高経常利益率は、いずれも９％以下となっている。
　
（「令和５年受験用」のデータを使って、過去問を改訂済。）
　
「問48 統計」での得点確保を目指す受験生には、以下の【無料特別講座】がオススメです。
■【無料特別講座】問48 統計問題
https://college.coeteco.jp/live/mgzjcp0w

• 問49　土地に関する知識

  2分

「山地」「低地」「埋立地」「干拓地」「台地」常連メンバーが勢揃いです。
使われているヒッカケパターンも、すでに３回目。もう覚えてますよね！

• 問50　建物に関する知識

  3分

「鉄」について「防錆処理（サビを防止する処理）を行う必要はない」というのが、おかしいことに気付いて欲しかったです。

• [Step.3]一年分の過去問を終えて～次の勉強は

  1分

これで[Step.3]一年分の過去問演習と解説講義が終了です。
「どんどん他の年度も解いていきたい。」その気持ちは素晴らしい。しかし、この年度の問題をやりっ放しにするのは、もったいない話です。各選択肢ごとに、「参照論点」が付いているのですから、疑問があれば[Step.1]基本習得編に戻って基本知識を確認し、それでも不十分であれば、[Step.2]実戦応用編に戻って類題を集中的に解く。自動的に繰返し学習ができるのが『スリー・ステップ学習法』最大の特長です。これを活用して、勉強の効率性を高めましょう。

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